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Além da escritura: a importância da conferência das áreas comuns no registro imobiliário
Muita gente foca 100% na matrícula do apartamento, confere o número da porta, a metragem da sala e esquece de olhar o que acontece fora da unidade privativa. A escritura está assinada, o contrato foi registrado, mas você já parou para pensar se o que está descrito na documentação condiz com a realidade do condomínio? Esse é um dos pontos cegos mais comuns na compra de um imóvel e que, lá na frente, pode gerar dores de cabeça gigantescas, especialmente em questões de áreas comuns.
A diferença entre a metragem privativa e o que é compartilhado
O registro de um imóvel é composto por uma descrição detalhada que separa o que é seu por direito exclusivo e o que compõe a fração ideal da área comum. O problema é que, com o passar dos anos, mudanças estruturais podem ocorrer no prédio sem que a devida averbação seja feita na matrícula. Imagine, por exemplo, que o condomínio decidiu construir uma área gourmet no terraço ou fechar uma varanda que antes era aberta. Se essas alterações não foram oficializadas, a descrição do seu imóvel no cartório pode estar desatualizada.
Quando você compra um imóvel, você não está levando apenas os metros quadrados das paredes para dentro. Você está adquirindo uma parte do terreno, dos corredores, das piscinas e de tudo que compõe o condomínio. Se houver uma discrepância entre a planta aprovada na prefeitura e o que foi registrado no cartório, você pode ter dificuldades em um futuro financiamento ou até mesmo na hora de vender o bem, já que o banco ou o próximo comprador exigirão que tudo esteja “casando” perfeitamente.
Por que a conferência técnica evita prejuízos
Um caso clássico acontece quando o comprador ignora a convenção do condomínio. Em um edifício residencial, é comum que áreas comuns sejam mal interpretadas. Já vi situações em que um proprietário acreditou ter o direito de uso exclusivo de uma vaga de garagem que, na verdade, fazia parte da área comum do prédio, segundo a convenção registrada. Quando o síndico tentou organizar o estacionamento, o dono perdeu o privilégio porque a escritura não dava sustentação legal para aquela posse.
Para evitar esse cenário, a dica é simples, mas raramente executada: peça para ver a convenção do condomínio antes de fechar o negócio. Compare o que está escrito ali com a matrícula do imóvel. Se a convenção diz que a área de lazer é de uso comum, mas um morador antigo instalou uma grade e tomou conta do espaço, você já entra no imóvel com um problema administrativo para resolver.
Além disso, verifique se houve retificação de área. Se o prédio passou por obras que aumentaram a área total construída, isso precisa estar registrado. Caso contrário, você pode ser pego de surpresa por uma cobrança de despesas extras ou até por uma notificação da prefeitura devido a uma construção irregular que o condomínio nunca regularizou no registro de imóveis.
A segurança que vem do acompanhamento profissional
Não tente fazer esse trabalho de detetive sozinho. O corretor de imóveis experiente tem o olhar treinado para identificar essas divergências logo na análise da documentação. Ele sabe quando uma matrícula está “limpa” ou quando há pendências históricas que precisam ser saneadas antes da assinatura da escritura.
O processo de compra de um imóvel envolve muito mais do que conferir se o vendedor é o dono legítimo. Trata-se de garantir que o ativo que você está adquirindo não carrega vícios de documentação que impeçam o seu usufruto pleno. A conferência das áreas comuns garante que o seu patrimônio não perca valor por falta de regularização administrativa. Na hora de investir, o conhecimento sobre a situação jurídica do condomínio é a sua melhor proteção contra surpresas desagradáveis que aparecem apenas quando você tenta passar o imóvel para frente. Lembre-se: o papel assinado é o começo, mas a tranquilidade de morar em um imóvel totalmente regular é o que realmente importa.